サブリースの問題点とは?泣かないためのトラブル対処法

「サブリース契約って何が問題なの?」

昨今何かと話題となるサブリースですが、その問題の本質は一体何なのでしょうか?

そもそも、サブリースとは、不動産(アパート等)の所有者(大家さん)が管理会社に所有物件を丸ごと賃貸し、管理会社が賃借した部屋を第三者(実際の入居者)に転貸することをいいますが、一般的には管理会社による「不動産の一括借上げ」または、「家賃保証」を指すことが殆どです。

このサブリース(家賃保証)では、大家さんから不動産を一括借上げした管理会社が「不動産の借主」として毎月一定のリース料(賃料)を支払う義務を負うため、物件所有者(大家さん)としては実際の居住者の入退去に伴う空室リスクがなくなり家賃収入が安定するなど、本来であれば大家さんにとっては大変有難い仕組みといえます。「30年一括借上げ」「30年間家賃保証」「空室が出ても安心」などと謳った広告文句は皆さんも目にしたことはあるでしょう。

しかしながら、サブリース(一括借上げ)をめぐっては昔からあまりにも多くのトラブルや訴訟も絶えず、実際は大家さんにとって危険な契約でしかない場合も少なくありません。

サブリースは何が問題なのでしょうか?また、実際にサブリーストラブルにあってしまった場合はどうすればいいのでしょうか?

今回は、サブリースの現状や問題点そしてトラブルの回避法、対処法等についてお伝えします。

サブリースは何が問題なのか

冒頭にお話したとおり、サブリースでは不動産経営を全て管理会社に丸投げし、空室リスクや家賃の滞納リスクも低減出来るなど一見メリットは多大です。しかしながら、メリット以上にサブリースには多くの問題点(デメリット)が内在しています。

問題点(デメリット)の多くは管理会社との契約書を良く確認すれば分かることなのですが、契約書はあえて分かりにくく作成されていることも少なくなく、また、契約書に記載があっても実際は法的には判例等に倣って別の運用がなされる可能性もあるなど、なかなかその問題点やリスクは見えにくくなっています。多くのサブリース契約においては、管理会社が主導権を握り、結局殆どのリスクをオーナーに転嫁しているケースが一般的です。以下、主な問題点(リスク)を見ていきましょう。

サブリースが抱える問題点

家賃保証の金額は管理会社の裁量によって決まる

一般的に、家賃には近隣相場があり、これを大きく乖離した家賃設定である場合は、当然不動産経営に影響が出てきます。しかしながら、サブリースによる家賃保証の場合、管理会社は完全にこの近隣相場を無視した家賃水準で提案してくることも少なくありません。

サブリース契約の締結前は、契約欲しさに他社よりも有利な条件で家賃保証をするような提案をしてくる管理会社はあとを絶ちません。良く考えれば近隣家賃相場より高い家賃で入居者が決まるはずがないのですが、目先の収益率の高さに目がくらみ、耳心地よい提案をしてくる業者と契約をしてしまうケースは少なくないようです。

ただし、サブリース契約の実態は、2年毎もしくは近隣相場の急激な変動に伴って管理会社が家賃を変更できるようになっており、最初に高い家賃設定で提案してきた場合でも、管理会社は後でいくらでも家賃を修正できるため、契約後の家賃引き下げ攻勢は必至といえます。

 

契約期間や契約更新も管理会社主導で決まる

上述しましたが、サブリースの契約期間は殆どの場合が2年更新です。中には5年という会社もあるようですが、その場合であっても契約家賃の改定は1~2年毎に見直す、といった条項が記載されていることが殆どです。

30年家賃保証と謳っている場合であっても、契約更新や家賃更改の裁量は全て管理会社にあり、当初の条件が30年間継続することはあり得ません。契約更新時に大幅に悪化した条件を突きつけられ、場合によっては契約そのものを打ち切られる可能性もあり、オーナーとしては借手である管理会社の言いなりにならざるを得ないケースも少なくありません。

 

免責期間の規定によっては損をするケースも

サブリース契約における免責期間とは、管理会社が保証家賃の支払いを行わなくて良いとされる期間のことです。一般的にサブリース契約締結直後から30日~180日間は管理会社が家賃を払わなくて良い期間(免責期間)として契約書に設定されています。

この免責期間中はいくら入居者がいて家賃が支払われていたとしても管理会社には一円の支払い義務もないため、家賃はまるまる管理会社の利益となるという仕組みです。当然ですが、免責期間が長ければ長いほど管理会社が得をするようになっていますが、契約締結時に意外と見落とされがちな項目です。180日間の免責期間があるということは、年間で半年も家賃が入って来ないということになりますから酷い話です。

 

原状回復やリフォームを半ば強制的に提案してくる

サブリース契約には、物件の原状回復やリフォームを管理会社がオーナーに提案・指示することが出来る旨を盛り込んでいることが一般的です。この原状回復、リフォームの条項は契約する業者によっては大きな落とし穴になりかねません。業者が悪徳である場合、本来であればリフォームする必要がないレベルの部屋をオーナーに強制的にリフォームさせて、その費用の一部を自社の懐に入れてしまうというケースは過去からも良くある話です。そこまで酷い例でなくとも、リフォーム自体を契約継続の条件にされたり、家賃の引き下げ材料に利用されたりということは頻繁に行われています。

 

サブリース問題の本質とは

上述のリスクや問題点をご覧頂くとお分かり頂けると思いますが、サブリース契約の問題の一つは、そもそも契約の当事者として業者の顧客(オーナー)に対する立場が非常に強くなっている点と言えそうです。これにはサブリース契約というスキームそのものが持つ構造的な問題が存在します。

サブリースが抱える問題の本質

営業成績第一主義を掲げる業者の体質

営業担当者は厳しいノルマを達成するためだけに、本来必要のない相手に対してもアパート建設からサブリース契約の受託まで必死に提案を行います。賃貸ニーズが全くないところであっても関係ありません。悪徳な業者になると、虚偽のデータや実際にはありえない理想図を提示し、最初だけ高めの家賃で借り上げることにしておき契約をさせた上で、後でハシゴを外すという構図です。

不動産事業に詳しくない田舎のお年寄りなどをターゲットに、無理な営業をかけてアパートを建築させ、サブリース契約を締結するという事例はいまだに後を絶ちません。

 

法的弱者を守るはずの法律を業者が悪用する

某アパート建築メーカーや大手サブリース会社などは、いまだに「30年家賃保証」とか「最長35年一括借上げ保証」といった触れ込みでサブリースを募集しています。一方、過去のケースでも見られるとおり、契約書にも「30年間は中途解約しない」「賃料減額はしない」といった文言を明記しているにも関わらず、数年すると管理会社から一方的に「契約を中途解約された」「賃料を減額された」という事例は数多く存在します。これはどういうことなのでしょうか。

実はこのサブリース契約の根本的な落とし穴とは、実際に強い立場であるはずのサブリース業者が、法的には弱い立場であるとされてしまうということです。

本来、「プロである業者」と「素人である個人」との契約であれば、消費者保護の観点から立場の弱い個人が守られるべきなのですが、このサブリース契約上においては、オーナー(個人)が不動産の貸主、サブリース業者が借主、ということになり、一般的に弱い立場になりがちな借主を保護する借地借家法が適用され、借主であるサブリース業者が逆に保護される(有利な)立場となってしまうのです。

これによって、仮に契約書上ではオーナーに有利な条件が明記されていたとしても、そのような条件・条項は借主(弱者)保護の観点から訴訟に発展すれば無効とされる可能性も高く、これを認識しているサブリース業者(=借主)は、契約書の記載に関係なく家賃の引き下げや契約の解除を要求してくるというわけです。

最近ではこの事実が公に認識されてきたため以前よりはマシになっていると思いますが、契約前から業者がこの法的立場を利用して土地オーナーを騙すことを前提に取引を行うという事例も少なくなく、必ずしもオーナーの不注意だけが本問題の原因とは言い切れません。

 

サブリースで失敗しないためには

サブリース契約の主なリスクや問題点等についてはご理解いただけたと思いますが、それでもリスクを理解した上で、実際にサブリース契約を前提とした賃貸経営を検討する場合はどのような点に気をつけたら良いでしょうか。

サブリース問題で泣かないためのポイント

サブリースがなくても賃貸経営が成り立つかを考える

そもそも、土地オーナーがサブリース業者の言いなりとなってしまう唯一の原因は、サブリース契約に頼らざるを得ない状況にあるからです。仮に、サブリース契約が解除されたとしても、賃貸経営が成り立つのであれば、全く一方的な悪条件での更新や提案などに振り回される必要はありません。

逆に言えば、サブリース契約がなければ賃貸経営が成り立たない状況ではそもそも収益物件など建築しても意味がありません。周辺の家賃や建設費の相場、賃貸需要等をきちんと確認した上で、サブリースがなくても収支が成り立つか、といったことを提案業者とは別の専門家を利用してきちんと精査することが重要です。

 

取引業者が過去に問題を起こしていないかを確認する

サブリースについては一般的にかなり悪いイメージが浸透していますが、実際には問題を起こしている業者ばかりとは限りません。中には過去から繰り返し問題を起こし続けている業者もいますが、近年ではインターネット等で検索すれば一通り業者の評判は分かりますので、サブリースを含めた収益物件建築等の提案があった場合はその業者の評判を必ず確認するようにしましょう。

 

契約条件(借上げ家賃、期間、免責期間など)が適正なのか確認する

上述のとおり、サブリース契約においては業者と顧客の力関係が逆転するため、両者で問題がこじれて訴訟まで発展した場合には契約書の規定そのものが否定される可能性もゼロではありません。(業者(=借主)に不利な条項は否認される可能性)

とはいえ、契約書に記載のないことはそれ以上に後々問題になりかねませんので、①契約家賃の相場が近隣相場と比較して適正か、②契約期間(更新)や保証家賃の見直しのタイミングはどうなっているか、③実際に家賃が入ってこない期間(免責期間)の取扱い、④リフォームや修繕計画の妥当性、といった項目は少なくとも確認をしておきましょう。

また、契約書上に将来のリフォームや修繕を行う業者を家主(オーナー)が自由に指定できるか、といった点も契約書上では重要な確認ポイントです。なお、担当者の説明と契約書の内容が本当に食い違っていないか、という点は気をつけて確認し、もし異なっている場合は明確にした上で契約を締結しましょう。担当者とのやりとりは記録に残しておいても良いかもしれません。

 

サブリース契約で問題が発生したらどうすればいいのか

あなたが既にサブリース契約を締結していて、既に問題が発生していた(しそうな)場合はどうしたら良いでしょうか。必ずしも相手業者だけの問題点ではないケースもあると思いますが、早めの行動が重要です。

サブリーストラブルへの対処法

自己の状況を整理し、なるべく多くの情報収集を行う

まずサブリース契約で問題が起きた場合(起きそうな場合)にするべきことは、業者との契約書や関連書類、また担当者との連絡のやりとり等の記録を整理することです。当然契約書は改めて見直し、どこが問題になっているか(なりそうか)、担当者の説明と契約書の内容が異なっている箇所がないか、といったことは確認する必要があります。この作業は、次の工程としての専門家等に相談をする場合においても重要な準備となりますので、早めに取り掛かりましょう。

 

自身と同じ立場(同じ業者の顧客)の方との連携を試みる

こちらは「専門家に相談」と同時進行で良いと思いますが、同じ立場の方、特に同じ取引業者と契約をしている方等との情報連携は間違いなく強みになります。

そもそもの契約内容や取引業者自体に問題があった場合には個人より集団になって戦った方が有利ですし、より多くの情報も集まります。また、ご自身が仮に被害に合ったような場合には、同士がいるだけでも精神的な支えになりますので、是非これは出来る限り試みてください。

 

専門家に相談する

やはり、プロである業者を相手に解決を導くために専門家は欠かせません。弁護士や専門の団体に早めに相談して、早期解決を目指すことをオススメします。

但し、弁護士や司法書士といった専門家の場合には必ず得意な専門分野がありますので、サブリース契約、不動産訴訟等に強い専門家を調べた上でお願いするようにしましょう。相談内容にもよりますが、通常、最初の相談は無料で受け付けてくれる場合も多いので、まずは気軽に相談をしてみてください。

なお、サブリース問題はあまりにも過去から数多く、現在も増加傾向にあり社会的な問題にまで発展してきたことから、2017年にサブリース問題解決センターという機構が設立されています。

ここではその名のとおり、サブリースに係る諸問題解決のためのノウハウや専門家も抱えていると思われますので、まずはこちらに連絡してみるのも良いかもしれません。

 

自分のモノサシで適正な判断を

以上、サブリース問題について解説しました。

サブリースの問題は上述のとおり社会現象といっても過言ではありません。2018年の本記事執筆中にも、東京で女性専用のシェアハウスを展開してきた会社がサブリース料を支払えなくなり、賃料の減額、支払い止めといったニュースが流れています。

ここでの実態もよくよく見れば、① 建築コストが通常よりもかなり上乗せされている、 ② 当初家賃設定が通常の1.5~2倍となっている(⇒見せかけの利回りが高い)⇒入居者が入るわけがない、といったことは私の目から見ても明らかで、物件オーナーである投資家さんにとっては入り口の段階で負けてしまっている状況は明らかであったように思えます。

全ての投資において言えることですが、サブリース契約についてもそのメリット・デメリットをきちんと比較し、そもそも投資・事業として成り立つのかどうか、という点は改めて自身のモノサシで判断していただければと思います。

 

ライタープロフィール

 EL-LAB編集部

金融、経営コンサル、人材紹介、WEBメディア業界出身者が集まり、キャリアチェンジ(起業マニュアル/転職マニュアル)、ワークライフ(仕事人生の悩み)、マネーライフ(お金と人生の悩み)というテーマを軸に、各々の専門分野に特化した有益で信頼性の高い情報を発信。