シェアハウス投資は危険?危険な理由と失敗しない為の対策法

「シェアハウス投資は危険なの?」

不動産投資の中でも、シェアハウス投資の人気が上昇していますが、その一方でシェアハウス投資は危険との声も出ています。なぜ、シェアハウス投資は危険と言われているのでしょうか?

今回は、そもそもシェアハウス投資とは?という基礎的な部分から、シェアハウス投資の問題点、危険と言わる理由と理由について解説します。

シェアハウス投資に興味がある、これからシェアハウス投資をご検討されている方は是非本記事を参考にしてください。

シェアハウス投資とは

そもそも、シェアハウス投資とは、自分の部屋とは別に共有部としてのリビングや台所、浴室などを入居者でシェアして利用する共同住宅を投資対象とした不動産投資の一つです。

主に一軒家に複数で共同生活する賃貸スタイルで、プライベートな空間と共同生活が組み合わさった、「共有」と「交流」、そして「節約」を実現できる新しい居住スタイルとして10年ほど前から若者や外国人を中心に広がってきたこともあり、投資対象としても浸透しました。

そんなシェアハウス投資ですが、さらに詳しく、なぜシェアハウス投資が人気になったのかをみて行きましょう。

シェアハウス投資が人気となった理由

このようなシェアハウス人気の広がりに伴って、近年では従来のアパートやマンションに投資をしてきた不動産投資家たちによるシェアハウス投資への関心も高まりつつあります。

シェアハウス投資の人気の理由は主に次のとおりです。

物件の収益力向上

従来、一軒家はあくまでも一世帯に対しての賃貸でしか考えられませんでしたが、これを部屋を区切って複数の入居者に賃貸出来るシェアハウスとした場合、各入居者からの賃料は低くとも、物件全体での収益力向上が可能となります。投資家にとって、この収益力向上は最も大きな魅力の一つといえます。

 

入居の決まりやすさ

殆どのシェアハウスの場合、家具や家電が全て揃っていることから、荷物一つで気軽に引越しが可能ということもあり、入居者にとってのコストパフォーマンスは非常に高いのが特徴です。同じ立地であっても個人でアパートやマンションを借りる場合と比較して非常に安価に新しい生活をスタートできるということもあり、特に人気エリアのシェアハウスは空室(空部屋)が出るとすぐに決まってしまうというほど入居が決まりやすいようです。

 

空室リスクの低減

従来の戸建てやアパート・マンション投資の場合、通常は一世帯に賃貸することから、ひとたび空室となると、入居者が決まるまでは一切賃料は入ってきません。ところがシェアハウスの場合、1戸に複数の世帯(個人)が入居するため、1部屋退去があったとしても全ての賃貸収入がなくなるわけではないことから、比較的安定した不動産収入を得られることになります。

 

なぜシェアハウス投資は危険だと言われるのか

前章では、通常の不動産投資と比較して、シェアハウス投資が人気となった理由についてご説明しましたが、メリットだけをみると本来の不動産投資に伴うリスクを軽減しているようで非常に魅力を感じます。そこまで魅力的な投資対象であるのに、なぜシェアハウス投資は危険だと言われるのでしょうか?以下より、シェアハウス投資に潜むデメリットをお伝えします。

シェアハウス投資が危険だと言われる理由

管理が困難

プライベート空間が用意されているとしても、一つ屋根の下で他人同士が共同生活をするとなると、入居者間の思わぬトラブルや生活環境の複雑化は避けられません。このことから、一般的なアパートやマンションの管理と同等に考えてシェアハウスを始めてしまうと、実際その苦労は計り知れません。

 

高価な管理会社の委託料

上述のとおり管理は通常のアパート等と比べて大変複雑なため、殆どは管理会社に入退去の手続きや通常の管理はお願いすることになると思いますが、シェアハウスの管理ノウハウがある会社も多くはないことから、委託料が意外に安くないことは注意が必要です。

 

設備や物件構造の適法性維持のための費用

従来は一世帯での居住を前提に建築された物件が、シェアハウスのような共同住宅に転換された場合、消防法や建築基準法などの基準が変わり、法を遵守するために思わぬ費用が発生する可能性があります。

違法なまま運営を続けていると行政指導や場合によっては裁判に発展する可能性もあるため、物件の適法性を遵守するためには想像以上に注意が必要となります。

 

どのようにシェアハウス投資で失敗するのか

以上のとおり、シェアハウス投資(運営)には想像以上にリスクやデメリットがあるにも関わらず、「少ない資金で」「高利回り」の不動産投資といった具合に、シェアハウス投資の特定部分だけがクローズアップされて紹介される例が少なくないことから、多くの不動産投資家が間違った判断をしてしまうということが増えているように思われます。

本章では、前述したシェアハウス投資のデメリットに続いて、実際にあった不動産投資家によるシェアハウス投資の失敗例を紹介します。

シェアハウス投資の失敗例

収支計算が合わなくなった

シェアハウスを運営するにあたっては、適法性の整備や管理会社の委託料の問題について説明しましたが、この整備費用や管理委託料が思った以上に高価であったことから、物件収支が合わず、結果として損をしてしまったという投資家は少なくありません。

具体的には、不動産屋の管理委託費を一般的なアパートやマンションと同水準である5%程度で想定していたが、後から依頼予定であった不動産屋のシェアハウス管理委託費が家賃の10~30%となることを知ったというケースもあるようです。

また、一軒家で賃貸していた物件をシェアハウスに転換しようとした際に、物件の用途変更や消火器や縄梯子などの設備追加が必要であることを確認し忘れたため、後から行政指導の下、相当な費用が必要となり、収支計算が合わなくなったという事例もあります。

 

管理会社とのトラブル

シェアハウスの運営を委託していた管理会社との関係が悪化した、より良い条件の管理会社を見つけたなどの場合、一般のアパートやマンションの管理とは異なり運営の途中で簡単に管理会社の変更が困難なのもシェアハウスでは良くある話です。

入居と退去のみならず、入居中の居住者間の調整、ルール遵守など、一般の不動産管理では考えられないほど管理会社はその物件に深く関わっていることから、安易に管理会社を変更することは入居者にも迷惑をかけてしまいかねません。

また、上述したとおりシェアハウスの管理はそれ自体が非常に難しいことから、通常の不動産管理委託と比較してその良し悪しを判断することも難しく、新しい管理会社に変更した場合でも、管理内容が必ずしも改善されるとは限りません。

 

近隣住人からの苦情によるシェアハウス運営の終焉

シェアハウスでは、一軒家を複数住人が居住することが多いため、立地によっては閑静な住宅街の物件も少なくありません。このような物件に複数住人が居住し、騒音やゴミだしなどで近隣住人に迷惑をかけてしまうと、苦情にも発展しかねず、シェアハウスとしての運営そのものも危機にさらされます。

私の知っている投資家の場合は、一軒家ではなく分譲マンションの一室をシェアハウスとして運営していましたが、マンションの管理組合に複数住人が出入りすることを問題視され、結局シェアハウスの運営を諦めざるを得なくなりました。

昨今では管理組合が自分たちの生活を守るという観点から、シェアハウスのような利用を認めないといった管理規約を設けているところも少なくないことから分譲マンションをシェアハウスに転換することは特にオススメしません。

 

物件が売却できない

シェアハウスを始めようとする方が意外に気づかないのが、いわゆる投資の出口戦略、という部分でしょう。シェアハウスは確かに投資利回りとしては高くなる可能性もあり、投資効率は良くなるのですが、一方、売却の際は、通常のアパートやマンションと比べて売りにくくなる可能性があります。

この主な理由には、銀行の融資の問題があります。通常不動産投資を行う場合、銀行からの借入金を利用するケースが多いと思いますが、投資物件としてのシェアハウスを売却しようとする際に、たとえ購入希望者がいたとしても、銀行の融資がつかなければ取引が成立しないことが殆どです。

シェアハウスにはクリアするべき様々な問題点もあることから、銀行としての融資ノウハウを持ち合わせていない金融機関が殆どであり、物件購入にあたって融資が付きにくいというのが最大のネックといえます。

筆者の知り合いにも、世田谷で駅にほど近い、いわゆる一等地に建築された戸建てをシェアハウスで運営している投資家がいるのですが、彼がこの物件の売却を進めようとしたところ、購入希望者は沢山いたものの、いずれも金融機関からの融資を実現できず、数年経ったいまだに売却が出来ていないというのが実態です。

 

すでにシェアハウスに投資をしてしまったら

これまでシェアハウス投資の問題点を中心にお話して来ましたが、それでは実際にシェアハウスに投資してしまったらどうしたら良いのでしょうか。ここでは一軒家をシェアハウスとして運営している場合を想定して、いくつか出口戦略を紹介します。

シェアハウスに投資をしてしまっている場合の対策

投資利回り物件として販売

これは一番安易な方法ですが、シェアハウスをシェアハウスとして売却するという試みです。収益物件として不動産投資家に売却する方法ですが、前述したとおり銀行融資の問題があるためハードルは少し高くなるでしょう。

但し、優良な物件であれば土地付き投資物件として、相続対策としても意味のある不動産と判断されれば、殆ど融資を利用しない購入者も出てくる可能性はありますので、売却を急がない場合は継続して売り情報を発信しておくと良いでしょう。

 

自宅(二世帯等住宅)としての活用

こちらは売却という出口ではありませんが、シェアハウスを自宅(または二世帯住宅)に転用して自己利用するという方法があるでしょう。

この場合、シェアハウス(投資不動産)としての賃貸収入はなくなりますので、今住んでいる自宅の賃料やローン返済額と投資不動産の借入金返済額との比較、検討が必要になりますが、広さによっては二世帯住宅として活用することで家族全体の資産効率を高められる可能性もあります。

 

一般住宅として販売

シェアハウスという投資不動産としては銀行融資がつかない場合でも、一般住宅としては銀行も問題なく住宅ローンが出せることが多いことから、どうしても早めに売却したい場合は、一旦シェアハウスとしての運用を止めて、入居者が全員退去した段階で一般住宅として販売する方法もあります。

この場合重要となるのは入居者との契約形態、期間です。「定期借家契約」か通常の「一般賃貸借契約」か、など、契約形態によってもスムーズな退去を進められるかどうかは異なりますので、今後このスキームで物件を売却する可能性がある場合は入居者との契約形態をあらかじめ確認しておきましょう。

 

建物を使い倒して土地として販売

シェアハウス運営で現時点では特に収支に問題がない、という場合は少し長期での出口戦略を考えても良いかもしれません。戸建てシェアハウスの場合、建物自体は20~30年程度で老朽化、減価償却が進むと思いますので、一定のタイミングで建物を取り壊し、土地として売却するという方法も考えられます。

この場合もやはりその時点での入居者との契約の問題はありますが、長期戦略であることから、今後の入退去の都度、契約書内容を見直していくことで良いでしょう。

建物が使用できる期間は目いっぱい収益物件として活用し、建物を取り壊して宅地として売却することで、土地の購入者は問題なく銀行融資を利用した物件購入が可能なため、自身としても売却がしやすくなるのです。

 

不動産投資で失敗しないためには

これまでシェアハウス投資について筆者の考えも交えたメリット、デメリットなどについて解説してきましたが、最後に、不動産投資歴15年の筆者が考える、不動産投資に必要な絶対体基本事項を紹介します。

不動産投資で失敗しないために知っておきたいこと

不動産投資の勝敗は購入価格で決まる

不動産投資は最初の購入価格で殆ど勝負が決まっているといっても過言ではないでしょう。どんなに良い物件であっても購入価格が高ければ出口戦略が描きにくいですし、利回りも下がります。投資である以上、概観や自分の所有欲に負けず、適正価格以下での購入を目指しましょう。

 

不動産購入時に出口(売却)戦略を複数考えておく

これから不動産を購入するのに売却するときのことを考えて、というのもなかなか難しいかもしれませんが、投資である以上は必ず出口戦略が必要です。出口戦略=売却、とは必ずしも限りませんが、その購入物件は売却もしやすいか、他の用途に転換できるか、自己居住の可能性はあるか、などといったことをあらかじめ考えて、出来れば投資期間が終了した後の出口を複数想定できる物件を購入する(投資する)ことを心がけましょう。

 

関連税制は必ず勉強する

不動産投資は税金との勝負、といっても間違いではありません。取り扱う金額が大きいことから、関連税制を知っているか否かによって、何百万も何千万も損をしたり得をするのが不動産投資です。

この税金の勉強に手間をかけたくないという方にはそもそも不動産投資はオススメできないのですが、場合によっては不動産に強い税理士を雇ってアドバイスをもらうという方法もあるでしょう。

 

ライタープロフィール

EL-LAB編集部

金融、経営コンサル、人材紹介、WEBメディア業界出身者が集まり、キャリアチェンジ(起業マニュアル/転職マニュアル)、ワークライフ(仕事人生の悩み)、マネーライフ(お金と人生の悩み)というテーマを軸に、各々の専門分野に特化した有益で信頼性の高い情報を発信。